Plattformen wie Airbnb oder Booking.com dominieren die öffentliche Wahrnehmung, doch ein erheblicher Teil der Ferienwohnungen und Ferienhäuser in Deutschland wird nach wie vor direkt zwischen Eigentümer und Gast gebucht. Kein Mittler, kein Serviceentgelt, kein Plattform-Support. Das klingt unkompliziert und ist es oft auch. Aber es entstehen dabei rechtliche Konstellationen, die viele Urlauber unterschätzen.
Was der Vertrag leisten muss
Bei der Direktbuchung gilt das Bürgerliche Gesetzbuch, konkret die Vorschriften zum Mietvertrag und zum Reisevertragsrecht. Entscheidend ist, ob die Buchung als Beherbergungsvertrag oder als kurzfristiger Mietvertrag eingestuft wird. Bei einer typischen Ferienwohnung mit Selbstversorgung gehen Gerichte meist vom Mietverhältnis aus, was den Urlauber schlechter stellt als einen Pauschalreisenden.
Der Vertrag muss mindestens folgende Punkte enthalten: genaue Adresse der Unterkunft, An- und Abreisetag, Gesamtpreis inklusive aller Nebenkosten, Stornobedingungen und Angaben zur Kaution. Fehlen wesentliche Punkte, ist der Vertrag nicht automatisch unwirksam, aber Streitigkeiten werden erheblich komplizierter. Ein schriftlicher Vertrag, auch per E-Mail, ist jedem mündlichen Abschluss deutlich vorzuziehen.
Anzahlung, Kaution, Restzahlung
Vermieter verlangen häufig 30 bis 50 Prozent Anzahlung bei Buchung und den Rest vier bis sechs Wochen vor Anreise. Das ist rechtlich zulässig. Problematisch wird es, wenn der Vermieter 100 Prozent im Voraus fordert und gleichzeitig keine gesicherte Rückzahlungsregelung besteht. Im Insolvenzfall des Vermieters ist das Geld in aller Regel verloren, weil Direktbuchungen nicht über den Kundengeldabsicherungsfonds des Reisevertragsrechts abgedeckt sind.
Die Kaution darf der Vermieter einbehalten, wenn nachweislich Schäden entstanden sind. Für die Rückzahlung gilt keine gesetzlich festgelegte Frist, üblich sind 14 Tage nach Abreise. Wer seine Kaution nach vier Wochen noch nicht zurückhat, sollte schriftlich eine Frist von sieben Tagen setzen und danach den Klageweg in Betracht ziehen. Bei Streitwerten unter 5.000 Euro ist das Amtsgericht am Wohnort des Vermieters zuständig.
Stornierung durch Gast und Vermieter
Das ist der Bereich mit dem meisten Konfliktpotenzial. Sagt der Gast ab, greift die im Vertrag vereinbarte Stornostaffel. Ist keine geregelt, kann der Vermieter seinen tatsächlichen Schaden geltend machen, muss sich aber anrechnen lassen, was er durch eine Weitervermietung eingenommen hat oder hätte einnehmen können. Bei einer Absage vier Wochen vor Beginn und einem Objekt, das in der Region bekannt ist und realistischerweise anderweitig vermietbar wäre, kann die Schadensersatzpflicht deutlich unter dem vollen Mietpreis liegen.
Sagt der Vermieter ab, schuldet er dem Gast Schadensersatz. Dazu zählen nachweislich höhere Kosten für eine Ersatzunterkunft sowie vergebliche Buchungskosten. Wer zum Beispiel bereits Zugtickets für eine Reise in die Fränkische Schweiz gebucht hat und sich bei der Planung auf das umfangreiche Angebot regionaler Anbieter gestützt hat, etwa über Portale wie Urlaub in der Fränkischen Schweiz, kann diese Zusatzkosten ebenfalls als Schaden geltend machen, sofern sie durch die Absage des Vermieters entstanden sind.
Mängel in der Unterkunft
Entspricht die Unterkunft nicht den vereinbarten oder berechtigterweise erwartbaren Standards, hat der Gast Anspruch auf Minderung der Miete. Voraussetzung: Er muss den Mangel unverzüglich anzeigen. Wer drei Tage wartet, bevor er die defekte Heizung meldet, riskiert, dass ihm der Vermieter fehlende Mängelrüge entgegenhält.
Typische Streitpunkte sind Sauberkeit, fehlende oder defekte Ausstattung und erheblicher Lärm. Als Faustregel gilt: Je stärker der Mangel den Aufenthalt beeinträchtigt, desto höher die mögliche Minderungsquote. Bei einer vollständig unbewohnbaren Unterkunft kann die Minderung bis zu 100 Prozent betragen. Für die Beweisführung ist es entscheidend, Fotos und Videos mit Zeitstempel zu erstellen und dem Vermieter schriftlich zu schicken.
Typische Minderungsquoten laut Rechtsprechung
| Mangel | Übliche Minderungsquote |
|---|---|
| Defekte Heizung im Winter | 20 bis 50 Prozent |
| Fehlende Internetverbindung (vertraglich zugesichert) | 5 bis 10 Prozent |
| Erheblicher Schimmel im Schlafbereich | 20 bis 30 Prozent |
| Mangelhafte Reinigung bei Ankunft | 10 bis 15 Prozent |
Pflichten des Gastes
Auch Urlauber tragen konkrete Pflichten. Dazu gehört die sorgfältige Behandlung der Unterkunft, die Einhaltung der Hausordnung und die fristgerechte Abreise. Wer die Unterkunft über den vereinbarten Zeitraum hinaus nutzt, schuldet dem Vermieter nicht nur die anteilige Miete, sondern kann unter Umständen auf Schadensersatz für entgangene Folgebuchungen verklagt werden.
Außerdem sind Gäste verpflichtet, der Meldepflicht nachzukommen, sofern die Gemeinde eine entsprechende Satzung hat. In vielen bayerischen und badischen Gemeinden ist das Standard und dient der Erhebung der Kurtaxe. Der Vermieter ist in diesen Fällen zur Ausstellung eines Meldescheins verpflichtet. Wer diesen nicht ausfüllt, kann mit einem Bußgeld belegt werden.
Wo Direktbuchung sich besonders lohnt und wo nicht
Die Direktbuchung ist dann sinnvoll, wenn Vermieter und Gast bereits eine Vertrauensbasis haben, etwa durch mehrfache Aufenthalte oder persönliche Empfehlung. In diesem Fall sind die Konditionen oft großzügiger, die Kommunikation unkomplizierter und die Kaution verhandelbar.
Kritisch wird es bei Erstvermietungen über unseriöse Inserate in sozialen Netzwerken. Ferienwohnungsbetrug ist kein Randphänomen: Nach Angaben des Bundeskriminalamts entfallen auf gefälschte Ferienwohnungsanzeigen jährlich mehrere tausend Strafanzeigen. Schutz bieten Vorabrecherche über Grundbuchauszug oder Gewerbeanmeldung, Zahlung per Überweisung statt Vorkasse per PayPal-Freunde-Funktion und grundsätzlich ein schriftlicher Vertrag vor jeder Zahlung.
Wer sich an diese Grundregeln hält und seinen Vertrag sorgfältig liest, kann die Direktbuchung entspannt angehen. Sie bietet echte Vorteile, verlangt aber etwas mehr Eigenverantwortung als die Buchung über eine etablierte Plattform mit Käuferschutz.
