Kaum eine Summe beim Umzug ist so groß und so schlecht verstanden wie die Kaution. Viele Mieter zahlen sie in einem Stück, weil der Vermieter das so vorschlägt, und viele warten nach dem Auszug monatelang, ohne zu wissen, ob das noch zulässig ist. Dabei ist die Kaution eine der wenigen Stellen im Mietrecht, die das Gesetz ziemlich genau vorgibt. Die Vorschrift heißt § 551 BGB, und sie hat vier Absätze, die jeder kennen sollte, der eine Wohnung mietet.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete. Gemeint ist die Miete ohne die Betriebskostenvorauszahlung, also ohne Heizung, Wasser und Hausmeister. Bei 800 Euro Kaltmiete und 200 Euro Nebenkosten darf die Kaution also 2.400 Euro betragen, nicht 3.000. Eine höhere Kaution ist insoweit unwirksam, das heißt, der Mieter kann den überschießenden Teil zurückverlangen, auch noch Jahre später.
Diese Obergrenze gilt für alle Sicherheiten zusammen. Verlangt der Vermieter zusätzlich eine Bürgschaft der Eltern, zählt deren Höhe mit. Eine Kaution von drei Kaltmieten plus eine unbegrenzte Elternbürgschaft überschreitet die Grenze, und die Bürgschaft ist dann in der Regel nur bis zur Restsumme wirksam.
Muss die Kaution auf einmal gezahlt werden?
Nein. Der Mieter hat das Recht, in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den nächsten beiden Mietzahlungen. Der Vermieter kann das nicht ausschließen; eine Klausel im Mietvertrag, die die volle Summe vor Schlüsselübergabe verlangt, ist unwirksam. Wer trotzdem alles auf einmal zahlt, verschenkt nichts, er verzichtet nur auf eine Option.
Wo muss das Geld liegen?
Hier liegt der wichtigste und am häufigsten missachtete Punkt. Der Vermieter muss die Kaution bei einem Kreditinstitut anlegen, und zwar getrennt von seinem eigenen Vermögen, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen gehören dem Mieter und erhöhen die Kaution. Der Vermieter darf das Geld nicht auf sein Girokonto nehmen und auch nicht mit anderen Kautionen vermischen.
Der Grund ist die Insolvenz. Geht der Vermieter pleite, gehört eine getrennt angelegte Kaution nicht zur Insolvenzmasse; der Mieter bekommt sie zurück. Eine auf dem Privatkonto verschwundene Kaution dagegen ist eine gewöhnliche Forderung gegen den Schuldner, und die wird selten voll bedient. Mieter können Auskunft über die Anlage verlangen und, solange sie nicht ordnungsgemäß angelegt ist, in der Regel die laufende Miete in Höhe der Kaution zurückbehalten, bis der Nachweis erbracht ist.
Darf man die letzten Mieten mit der Kaution verrechnen?
Das sogenannte Abwohnen der Kaution ist nicht erlaubt. Die Kaution ist eine Sicherheit für den Vermieter, keine Vorauszahlung des Mieters. Wer die letzten drei Monate nicht zahlt, weil die Kaution ja da sei, ist im Zahlungsverzug, mit allen Folgen bis zur fristlosen Kündigung, die auch beim Auszug noch Bedeutung haben kann, etwa für die Wohnungssuche danach.
Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Das Gesetz sagt nur, dass der Vermieter die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses abrechnen muss. Die Gerichte gestehen ihm dafür eine angemessene Prüffrist zu, in der er die Wohnung auf Schäden prüft und offene Forderungen ermittelt. Sechs Monate gelten dabei als Obergrenze des Üblichen; drei Monate sind in vielen Urteilen als ausreichend angesehen worden. Länger darf es nur dauern, wenn es dafür einen konkreten Grund gibt.
Einen solchen Grund gibt es regelmäßig: die Betriebskostenabrechnung. Ist sie beim Auszug noch nicht erstellt, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten, bis sie vorliegt. Angemessen heißt: in der Größenordnung der erwarteten Nachzahlung, nicht die ganze Kaution. Die Abrechnung selbst muss er innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen, sonst kann er keine Nachzahlung mehr verlangen.
Wofür darf der Vermieter die Kaution verwenden?
Für Forderungen aus dem Mietverhältnis: rückständige Miete, Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung, Schäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen. Nicht für normale Abnutzung. Abgelaufene Fußböden, matte Wände nach fünf Jahren und ein Rand in der Badewanne sind Verschleiß, keine Schäden. Wer die Wohnung so übergibt, wie sie bei ordentlicher Nutzung nach der Mietdauer aussieht, schuldet nichts.
Bei Schönheitsreparaturen kommt es auf den Vertrag an. Viele ältere Klauseln, die starre Fristen oder ein Renovieren beim Auszug unabhängig vom Zustand vorsehen, sind unwirksam. Dann muss der Mieter gar nicht streichen, und der Vermieter darf dafür auch nichts von der Kaution abziehen.
Vermieterwechsel während der Mietzeit
Wird das Haus verkauft, geht der Mietvertrag nach § 566 BGB auf den neuen Eigentümer über, und mit ihm die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution. § 566a BGB regelt das ausdrücklich: Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein. Kann der Mieter die Kaution beim Auszug vom neuen Eigentümer nicht bekommen, haftet der frühere Vermieter weiter. Der Mieter kann sich also an beide halten; er muss nicht erst herausfinden, wer das Geld tatsächlich hat.
Was tun, wenn die Kaution nicht kommt?
- Schriftlich zur Rückzahlung auffordern, mit Frist von zwei Wochen und Angabe der Kontoverbindung.
- Abrechnung verlangen: Der Vermieter muss darlegen, was er wofür einbehält.
- Bei Einbehalt wegen Betriebskosten: nach der Abrechnung erneut auffordern.
- Verjährung im Blick behalten: Der Rückzahlungsanspruch verjährt drei Jahre nach dem Jahresende, in dem er fällig wurde.
- Mahnbescheid oder Klage beim Amtsgericht; bei Kautionen unter 5.000 Euro ohne Anwaltszwang.
Musterschreiben zur Rückforderung
Ein kurzes, sachliches Schreiben genügt. Datum, Adressen und Beträge einsetzen, per Einwurfeinschreiben oder mit Zugangsnachweis versenden.
Sehr geehrte/r [Name],
das Mietverhältnis über die Wohnung [Anschrift] endete am [Datum]. Die Wohnung wurde am [Datum] übergeben; das Übergabeprotokoll liegt Ihnen vor. Seither sind [Zahl] Monate vergangen. Ich fordere Sie auf, die Mietkaution in Höhe von [Betrag] Euro nebst Zinsen bis zum [Datum, zwei Wochen] auf das Konto [IBAN] zu überweisen. Sollten Sie Forderungen aus dem Mietverhältnis geltend machen, bitte ich um eine Abrechnung mit Begründung und Belegen. Nach Fristablauf werde ich den Anspruch ohne weitere Ankündigung gerichtlich geltend machen.
Mit freundlichen Grüßen
[Name]
Alternativen zur Barkaution
Das Gesetz spricht von einer Sicherheit, nicht von Bargeld. Zulässig sind deshalb auch eine Bankbürgschaft, ein verpfändetes Sparbuch oder eine Kautionsversicherung, bei der ein Versicherer gegenüber dem Vermieter bürgt. Der Vermieter muss diese Formen nicht annehmen; er kann auf Barkaution bestehen, solange der Mietvertrag nichts anderes sagt.
Die Kautionsversicherung wird stark beworben und ist selten sinnvoll. Sie kostet je nach Anbieter vier bis sechs Prozent der Kautionssumme im Jahr, also bei 2.400 Euro rund 100 bis 150 Euro jährlich, und zwar für die gesamte Mietdauer. Nach zehn Jahren hat der Mieter mehr als 1.000 Euro gezahlt, ohne davon etwas zurückzubekommen; die Barkaution wäre in derselben Zeit verzinst zurückgeflossen. Sie lohnt nur, wenn das Geld beim Einzug wirklich fehlt und die Ratenzahlung nach § 551 nicht reicht.
Ein verpfändetes Sparbuch auf den Namen des Mieters ist dagegen die beste Variante für beide Seiten: Das Geld bleibt sichtbar Eigentum des Mieters, die Zinsen laufen ihm zu, und der Vermieter hat dennoch Zugriff im Sicherungsfall. Viele Banken bieten dafür ein Mietkautionskonto an, das genau diese Verpfändung vorsieht.
Was in den Mietvertrag gehört
Ein guter Kautionsabsatz nennt die Höhe in Zahlen, den Bezug auf die Nettokaltmiete, die Möglichkeit der Ratenzahlung und die Anlageform. Er verzichtet auf Klauseln, die dem Mieter Nachteile bringen, weil diese ohnehin unwirksam sind. Wer beim Einzug eine Quittung über die Zahlung bekommt und den Anlagenachweis anfordert, hat beim Auszug alles in der Hand, was er braucht.
Übrigens ist die Kaution eine der wenigen Zahlungen beim Umzug, die keine Frist am Feiertag kennt: Sie wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, und wenn dieser Tag ein Feiertag ist, verschiebt sich die Fälligkeit nach § 193 BGB auf den nächsten Werktag. Welche Tage das in welchem Land sind, steht in unserer Übersicht der Feiertage nach Bundesland.
