Die Kündigungsfrist Mietvertrag beträgt für Mieter bei einem unbefristeten Wohnraum-Mietvertrag immer drei Monate, unabhängig von der Wohndauer. Für Vermieter verlängert sich dieselbe Frist gestaffelt: auf sechs Monate nach fünf Jahren und auf neun Monate nach acht Jahren Mietdauer (§ 573c BGB).
Mieter kündigen immer mit drei Monaten Frist, Vermieter mit drei, sechs oder neun Monaten je nach Mietdauer (§ 573c BGB). Die Kündigung muss dem Empfänger spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit sie zum Ende des übernächsten Monats wirkt, und sie braucht in jedem Fall die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 BGB). Der Vermieter darf nur mit einem berechtigten Interesse kündigen, etwa Eigenbedarf, Vertragsverletzung oder wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 BGB), und muss diesen Grund im Kündigungsschreiben konkret benennen. Mieter brauchen dagegen keinen Grund.
Wie lange ist die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter?
Mieter kündigen einen unbefristeten Wohnraum-Mietvertrag immer mit einer Frist von drei Monaten, unabhängig davon, wie lange sie schon in der Wohnung wohnen. Diese Frist ist in § 573c Absatz 1 BGB festgelegt und gilt ohne Angabe von Gründen.
Entscheidend ist dabei nicht der Tag der Kündigung selbst, sondern der Zeitpunkt des Zugangs beim Vermieter: Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zu, endet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats. Eine Kündigung, die am 3. März beim Vermieter ankommt, beendet das Mietverhältnis demnach zum 31. Mai. Geht sie erst am vierten Werktag oder später zu, verschiebt sich das Vertragsende um einen weiteren Monat, auf den 30. Juni. Die Kündigung wird dadurch nicht unwirksam, sie wirkt nur einen Monat später.
Bei der Zählung der Werktage gilt der Samstag mit, das hat der Bundesgerichtshof 2005 entschieden (BGH, Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04). Sonntage und gesetzliche Feiertage zählen nicht als Werktag. Weil Feiertage Ländersache sind, kann der dritte Werktag je nach Bundesland auf einen anderen Kalendertag fallen.
Die Dreimonatsfrist für Mieter ist eine feste Untergrenze zu ihren Gunsten: Ein Mietvertrag darf sie nicht verkürzen, wohl aber verlängern, solange die Verlängerung für beide Vertragsseiten gleich gilt. Eine Klausel, die dem Mieter eine längere Frist auferlegt als dem Vermieter, ist unwirksam (§ 573c Absatz 4 BGB). Details zu Form, Zugangsnachweis und einem Musterschreiben für die eigene Kündigung behandelt der Artikel Mietvertrag kündigen: Frist, Form, Zugang und ein Musterschreiben, das hält.
Wie lange ist die Kündigungsfrist für Vermieter?
Die Kündigungsfrist für Vermieter beträgt gestaffelt drei, sechs oder neun Monate: drei Monate bei einer Mietdauer von weniger als fünf Jahren, sechs Monate ab fünf Jahren und neun Monate ab acht Jahren Mietdauer (§ 573c Absatz 1 Satz 2 BGB).
Maßgeblich für die Berechnung ist die tatsächliche Überlassung der Wohnung an den Mieter, also das reale Einzugsdatum, nicht das Datum der Vertragsunterschrift. Liegen beide Zeitpunkte weit auseinander, etwa weil der Vertrag Wochen vor dem Einzug unterschrieben wurde, zählt der Tag, an dem der Mieter die Schlüssel erhalten hat.
Die gleiche Zugangsregel wie bei der Mieterkündigung gilt auch hier: Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit sie zum Ablauf des übernächsten Monats wirkt. Geht sie später zu, verschiebt sich das Vertragsende um einen Monat. Anders als beim Mieter reicht für den Vermieter aber kein beliebiger Grund: Er braucht zusätzlich ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB, dazu mehr im übernächsten Abschnitt.
Die gestaffelte Frist wird in der Praxis häufig falsch berechnet, weil Vermieter vom Datum der Vertragsunterschrift statt vom tatsächlichen Einzug rechnen. Bei einem Mietvertrag, der im November unterschrieben, aber erst im Januar bezogen wurde, beginnt die Fünf- beziehungsweise Acht-Jahres-Zählung erst mit dem Januar-Einzug. Ein zweiter häufiger Fehler: Die verlängerte Frist gilt nur für die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB. Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 BGB läuft unabhängig von der Mietdauer und braucht keine Monatsfrist.
Kündigungsfrist Mietvertrag: Mieter und Vermieter im direkten Vergleich
Bei der Kündigungsfrist Mietvertrag liegt der zentrale Unterschied zwischen beiden Seiten klar auf der Hand: Mieter kündigen immer mit drei Monaten Frist und ohne Grund, Vermieter mit einer nach Mietdauer gestaffelten Frist und nur mit einem im Gesetz anerkannten Grund.
| Mietdauer | Frist für Mieter | Frist für Vermieter |
|---|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate | 3 Monate |
| 5 bis 8 Jahre | 3 Monate | 6 Monate |
| mehr als 8 Jahre | 3 Monate | 9 Monate |
Ein weiterer Unterschied liegt in der Begründungspflicht: Ein Mieter muss seine Kündigung nicht begründen, ein Vermieter dagegen schon. Fehlt im Kündigungsschreiben des Vermieters ein konkret benannter, im Gesetz vorgesehener Grund, ist die Kündigung unwirksam, selbst wenn die Frist korrekt berechnet wurde.
Welche Form muss die Kündigung haben?
Die Kündigung eines Wohnraum-Mietvertrags muss schriftlich erfolgen, das heißt mit einem Dokument und eigenhändiger Unterschrift nach § 126 BGB (§ 568 Absatz 1 BGB). Das gilt für beide Seiten gleich.
E-Mail, Fax, eine eingescannte Unterschrift als PDF oder eine Nachricht per WhatsApp erfüllen die Schriftform nicht. Eine Kündigung in einer dieser Formen ist nicht nur angreifbar, sie ist rechtlich ohne Wirkung, und die Gegenseite kann sie folgenlos ignorieren. Bei mehreren Mietern müssen alle gemeinsam kündigen und unterschreiben; bei mehreren Vermietern muss die Kündigung an alle Vertragspartner gerichtet sein.
Kündigt der Vermieter ordentlich, soll er den Mieter zusätzlich auf dessen Widerspruchsrecht nach den §§ 574 bis 574b BGB hinweisen (§ 568 Absatz 2 BGB). Fehlt dieser Hinweis, wird die Kündigung dadurch nicht unwirksam. Der Mieter kann seinen Widerspruch dann aber noch im ersten Termin eines möglichen Räumungsrechtsstreits erklären, statt an die reguläre Zwei-Monats-Frist gebunden zu sein.
Eine formunwirksame Kündigung setzt keine Frist in Gang, selbst wenn die Gegenseite sie gelesen und verstanden hat. Wer sicher kündigen will, verschickt ein unterschriebenes Papierdokument mit einem Versandweg, der den Zugang beweist, etwa per Einwurfeinschreiben. Wer sich auf eine bereits abgelaufene Frist verlässt, die auf einer formlosen E-Mail beruhte, kann im Streitfall ohne wirksame Kündigung und damit ohne Vertragsende enden.
Wann darf der Vermieter überhaupt kündigen?
Der Vermieter darf ordentlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB hat, und muss diesen Grund konkret im Kündigungsschreiben benennen. Das Gesetz erkennt im Kern drei Gründe an.
Der erste Grund ist eine erhebliche, schuldhafte Vertragsverletzung des Mieters, etwa wiederholt verspätete Mietzahlungen oder dauerhafte Störungen des Hausfriedens. Ein einmaliger, geringfügiger Verstoß reicht in der Regel nicht aus, und der Vermieter muss den Mieter meist zuvor abgemahnt haben. Der zweite Grund ist der Eigenbedarf: Der Vermieter, ein Familienmitglied oder ein Angehöriger seines Haushalts benötigt die Wohnung tatsächlich zum Wohnen. Der Bedarf muss echt sein; nur ein offensichtlich überzogener Flächenanspruch gilt als rechtsmissbräuchlich. Der dritte Grund ist die Verwertungskündigung: Der Vermieter kann das Grundstück wirtschaftlich nicht mehr angemessen nutzen und würde dadurch erhebliche Nachteile erleiden, etwa weil ein genehmigter Abriss und Neubau sonst nicht möglich wäre. Eine Kündigung allein, um die Wohnung zu einem höheren Mietpreis neu zu vermieten, ist nach dem Gesetz ausdrücklich kein zulässiger Grund.
Gründe, die der Vermieter im Kündigungsschreiben nicht konkret benannt hat, kann er später meist nur noch nachtragen, wenn sie erst nach der Kündigung entstanden sind. Eine vage Formulierung wie „aus persönlichen Gründen“ reicht für eine wirksame Eigenbedarfskündigung nicht aus.
Was gilt im Zweifamilienhaus, wenn der Vermieter selbst dort wohnt?
Bewohnt der Vermieter selbst eine von höchstens zwei Wohnungen im Haus, kann er ohne ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB kündigen, muss dafür aber eine um drei Monate verlängerte Frist einhalten (§ 573a BGB).
Aus der um drei Monate verlängerten Grundstaffel ergeben sich damit sechs Monate bei einer Mietdauer von weniger als fünf Jahren, neun Monate zwischen fünf und acht Jahren und zwölf Monate bei mehr als acht Jahren Mietdauer. Eine dritte, eigenständig nutzbare Wohnung im selben Gebäude schließt diese erleichterte Kündigung aus, auch wenn sie leer steht. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben ausdrücklich auf § 573a BGB verweisen; fehlt dieser Verweis, ist die Kündigung unwirksam. Auch hier kann der Mieter nach § 574 BGB widersprechen, wenn die Beendigung für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde.
Was ist die Sozialklausel, und wann kann der Mieter widersprechen?
Der Mieter kann einer berechtigten Vermieterkündigung nach den §§ 574 bis 574b BGB widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine unzumutbare Härte bedeuten würde, zum Beispiel wegen hohen Alters, einer schweren Erkrankung oder weil keine angemessene Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen zu finden ist.
Der Widerspruch muss grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Hat der Vermieter seiner Hinweispflicht aus § 568 Absatz 2 BGB nicht nachgekommen, verlängert sich diese Möglichkeit: Der Mieter kann den Widerspruch dann noch im ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits erklären. Die Sozialklausel hebt die Kündigung selbst nicht auf, sie kann aber dazu führen, dass das Mietverhältnis auf Zeit fortgesetzt wird.
Gibt es Ausnahmen mit kürzerer Kündigungsfrist?
Ja: Ein einzelnes möbliertes Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung hat eine deutlich kürzere, einheitliche Frist, und Mieter haben in bestimmten gesetzlichen Fällen ein Sonderkündigungsrecht mit verkürzter Frist.
Handelt es sich um ein einzelnes möbliertes Zimmer innerhalb der Wohnung, die der Vermieter selbst bewohnt, gilt nach § 573c Absatz 3 in Verbindung mit § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB eine einheitliche Frist: Die Kündigung muss spätestens am 15. eines Monats zugehen und wirkt zum Ende desselben Monats. Die sonst übliche Dreitages-Karenz und die gestaffelte Verlängerung nach Mietdauer entfallen in diesem Sonderfall vollständig, und zwar für beide Seiten gleich.
Mieter haben außerdem ein Sonderkündigungsrecht mit kürzerer oder anders laufender Frist bei einer Mieterhöhung nach § 561 BGB, bei einer angekündigten Modernisierungsmaßnahme nach § 555e BGB und beim Tod eines Mitmieters nach § 563a BGB. Diese Fristen laufen jeweils ab einem anderen Zeitpunkt als die reguläre Dreimonatsfrist, weshalb sich ein Verweis auf den jeweiligen Paragrafen im Kündigungsschreiben empfiehlt.
💬 Meine Einschätzung
Die gängige Annahme lautet: Wer lange in einer Wohnung lebt, sitzt besonders sicher, weil der Vermieter dann neun Monate Frist braucht. In der Praxis zeigt sich aber, dass die Mietdauer allein niemanden schützt, wenn das berechtigte Interesse fehlt oder falsch begründet ist. Die neun Monate laufen erst an, wenn ein wirksamer Kündigungsgrund überhaupt vorliegt, und genau daran scheitern in der Praxis die meisten Vermieterkündigungen: an einem zu vage formulierten Eigenbedarf, einer fehlenden Sozialklausel-Prüfung oder einem fehlenden Verweis auf § 573a BGB. Für Mieter lohnt sich deshalb weniger das Nachrechnen der Monate als die Prüfung, ob der genannte Grund überhaupt trägt.
- Mieter kündigen immer mit 3 Monaten Frist und ohne Angabe von Gründen.
- Vermieter kündigen gestaffelt: 3 Monate bis 5 Jahre, 6 Monate ab 5 Jahren, 9 Monate ab 8 Jahren Mietdauer.
- Zugang spätestens am 3. Werktag eines Monats nötig, sonst verschiebt sich das Ende um einen Monat.
- Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift ist für beide Seiten Pflicht (§ 568 BGB).
- Vermieter brauchen zusätzlich ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB, z. B. Eigenbedarf.
Häufige Fragen zur Kündigungsfrist beim Mietvertrag
Diese fünf Fragen tauchen rund um die Kündigungsfrist regelmäßig auf und ergänzen die Kapitel oben um konkrete Detail-Aspekte.
Zählt der Tag der Kündigung oder der Tag des Zugangs?
Maßgeblich ist ausschließlich der Tag des Zugangs beim Empfänger, nicht der Tag, an dem die Kündigung verschickt oder unterschrieben wurde. Geht sie nach dem dritten Werktag eines Monats zu, verschiebt sich das Vertragsende um einen weiteren Monat.
Kann die Kündigungsfrist im Mietvertrag verkürzt werden?
Nicht zulasten des Mieters: Eine Klausel, die seine Frist verkürzt oder die des Vermieters verlängert, ist unwirksam. Eine für beide Seiten gleich verlängerte Frist ist dagegen zulässig.
Muss der Vermieter den Kündigungsgrund im Schreiben nennen?
Ja. Ohne konkret benannten, gesetzlich anerkannten Grund ist die ordentliche Kündigung des Vermieters unwirksam, selbst wenn die Frist korrekt berechnet wurde.
Gilt die Dreimonatsfrist auch für einen befristeten Mietvertrag?
Nein. Ein wirksam befristeter Mietvertrag nach § 575 BGB endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit und kann vorher in der Regel nicht ordentlich gekündigt werden.
Was passiert, wenn der Vermieter die Kündigungsfrist falsch berechnet?
Eine falsch berechnete Frist macht die Kündigung meist nicht unwirksam, sondern verschiebt den Endtermin auf den nächsten zulässigen Zeitpunkt. Ein Zusatz wie „hilfsweise zum nächstmöglichen Termin“ im Kündigungsschreiben fängt diesen Fehler ab.
Gilt bei der Kündigungsfrist Mietvertrag ein Unterschied zwischen Mieter und Vermieter bei der Zugangsregel?
Nein, die Drei-Werktage-Regel für den Zugang gilt für beide Seiten identisch. Unterschiedlich ist allein die Länge der Grundfrist und die zusätzliche Pflicht des Vermieters, ein berechtigtes Interesse zu haben.
Quellen und weiterführende Literatur
Für diesen Artikel wurden folgende Quellen zu den gesetzlichen Grundlagen herangezogen:
- § 573c BGB (Fristen der ordentlichen Kündigung) · dejure.org / gesetze-im-internet.de · Gesetzestext zur Grundfrist, zur gestaffelten Vermieterfrist nach Mietdauer und zum Sonderfall des möblierten Zimmers.
- § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters) · rechtsanwalt-krau.de · Einordnung der drei anerkannten Kündigungsgründe: Vertragsverletzung, Eigenbedarf, Verwertungskündigung.
- § 573a BGB (Erleichterte Kündigung) · rechtsanwalt-krau.de · Voraussetzungen und Fristverlängerung bei der Kündigung im selbstbewohnten Zweifamilienhaus.
- § 568 BGB (Form und Inhalt der Kündigung) · rechtsanwalt-krau.de · Schriftformerfordernis und Hinweispflicht auf das Widerspruchsrecht.
- §§ 574 bis 574b BGB (Widerspruchsrecht des Mieters, Sozialklausel) · anwalt.org · Voraussetzungen und Fristen für den Härtefall-Widerspruch.
- BGH, Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04 · zitiert über rechtsanwalt-krau.de und anwalt.org · Grundlage für die Einordnung des Samstags als Werktag bei der Fristberechnung.
Stand: 8. Oktober 2026. Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Bei strittigen Kündigungen, insbesondere bei Eigenbedarf oder Härtefall-Widerspruch, empfiehlt sich eine individuelle Prüfung durch eine Mieterorganisation oder eine Anwältin bzw. einen Anwalt für Mietrecht.
