Ein Mieter kann seinen unbefristeten Mietvertrag jederzeit kündigen, mit einer Frist von drei Monaten, ohne Angabe von Gründen. Das klingt einfach, und die meisten Kündigungen scheitern trotzdem: an einem Tag zu spät, an einer E-Mail statt eines Briefs, an einer fehlenden Unterschrift oder daran, dass der Vermieter den Brief angeblich nie bekommen hat. Was das Gesetz verlangt, steht in zwei Paragrafen des BGB, und jeder davon hat eine Falle.
Die Frist: drei Monate, bis zum dritten Werktag
§ 573c Absatz 1 BGB: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Übersetzt: Wer die Kündigung bis zum dritten Werktag des Monats zustellt, endet das Mietverhältnis am letzten Tag des übernächsten Monats. Geht sie am vierten Werktag zu, verschiebt sich alles um einen Monat.
| Kündigung geht zu am | Mietverhältnis endet am |
|---|---|
| 3. Werktag im März | 31. Mai |
| 4. Werktag im März | 30. Juni |
| 3. Werktag im Oktober | 31. Dezember |
| 4. Werktag im Oktober | 31. Januar |
Der Samstag zählt bei der Berechnung des dritten Werktags mit, das hat der Bundesgerichtshof 2005 entschieden. Sonntage und gesetzliche Feiertage zählen nicht. Weil Feiertage Ländersache sind, kann der dritte Werktag in München auf einen anderen Tag fallen als in Hamburg; welcher Tag wo Feiertag ist, steht in unserer Übersicht nach Bundesland. Ein Beispiel für 2027: Der 1. Mai ist ein Samstag und zugleich Feiertag, der 2. ein Sonntag. Erster Werktag ist Montag, der 3. Mai, dritter Werktag Mittwoch, der 5. Mai.
Die Frist gilt für den Mieter immer, unabhängig von der Wohndauer. Für den Vermieter verlängert sie sich nach fünf Jahren auf sechs und nach acht Jahren auf neun Monate. Eine Klausel, die dem Mieter eine längere Frist auferlegt als dem Vermieter, ist unwirksam, § 573c Absatz 4.
Die Form: schriftlich heißt Papier mit Unterschrift
§ 568 Absatz 1 BGB verlangt die schriftliche Form. Das bedeutet nach § 126 BGB: ein Dokument mit eigenhändiger Unterschrift. Eine E-Mail erfüllt das nicht, ein Fax nicht, eine eingescannte Unterschrift als PDF nicht, WhatsApp nicht. Eine Kündigung in einer dieser Formen ist nicht nur unwirksam, sie ist rechtlich nicht existent. Der Vermieter kann sie ignorieren, und das Mietverhältnis läuft weiter.
Bei mehreren Mietern müssen alle unterschreiben. Ein Ehepaar, das gemeinsam gemietet hat, kündigt gemeinsam; kündigt nur einer, ist die Kündigung unwirksam, auch wenn der andere längst ausgezogen ist. Wer ohne den anderen kündigen will, braucht dessen Vollmacht im Original oder eine Vereinbarung mit dem Vermieter.
Bei mehreren Vermietern muss die Kündigung an alle gerichtet sein, nicht nur an den, der die Miete kassiert. Ein Blick in den Mietvertrag klärt, wer Vertragspartner ist; bei einer Hausverwaltung ist sie in der Regel als Empfangsbevollmächtigte benannt.
Der Zugang: was zählt, ist der Briefkasten
Eine Kündigung wirkt erst, wenn sie dem Vermieter zugeht. Zugang bedeutet: Der Brief ist in seinem Machtbereich, etwa im Briefkasten, zu einer Zeit, zu der mit Kenntnisnahme zu rechnen ist. Ein Brief, der am dritten Werktag um 18 Uhr eingeworfen wird, geht in der Regel erst am nächsten Tag zu, weil nach der üblichen Postzustellung niemand mehr in den Briefkasten schaut. Wer den letzten Tag nutzt, wirft vormittags ein.
Beweisen muss den Zugang der Mieter. Deshalb ist die Versandart entscheidend:
| Versandart | Beweiswert | Risiko |
|---|---|---|
| Persönliche Übergabe mit Zeuge | hoch | Vermieter verweigert Annahme; dann reicht das Anbieten |
| Einwurf mit Zeuge, Foto des Einwurfs | hoch | Zeuge muss den Inhalt gesehen haben |
| Einwurfeinschreiben | hoch | Zusteller dokumentiert Einwurf; Zugang gilt mit Einwurf |
| Übergabeeinschreiben | mittel | Nimmt niemand an, geht nur ein Benachrichtigungszettel zu; Kündigung gilt dann als nicht zugegangen |
| Einfacher Brief | niedrig | kein Nachweis |
| Bote mit Empfangsbestätigung | hoch | Bote muss Inhalt kennen |
Das Übergabeeinschreiben ist die häufigste Falle: Es fühlt sich sicher an, ist aber das schwächere der beiden Einschreiben. Holt der Vermieter den Brief nicht bei der Post ab, ist die Kündigung nicht zugegangen. Das Einwurfeinschreiben hat dieses Problem nicht.
Musterschreiben
Eine Kündigung braucht keine Begründung und keine Floskeln. Sie braucht Datum, Adressen, die klare Erklärung, den Termin und die Unterschrift.
[Name, Anschrift des Mieters]
[Name, Anschrift des Vermieters]
[Ort, Datum]
Kündigung des Mietvertrags über die Wohnung [Anschrift, Etage, Lage]
Sehr geehrte/r [Name],
hiermit kündige ich den Mietvertrag vom [Datum] über die oben bezeichnete Wohnung fristgerecht zum [Datum des Vertragsendes], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Bitte bestätigen Sie mir den Eingang dieser Kündigung und das Vertragsende schriftlich. Für die Wohnungsübergabe schlage ich den [Datum] vor. Meine neue Anschrift für die Kautionsabrechnung lautet ab dem [Datum]: [Anschrift].
Mit freundlichen Grüßen
[eigenhändige Unterschrift aller Mieter]
Der Zusatz „hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt“ fängt einen Rechenfehler ab: Ist der genannte Termin falsch, gilt die Kündigung trotzdem, zum nächsten zulässigen Termin. Die Bitte um Bestätigung ist kein Muss, aber sie ersetzt im Streitfall den Zugangsnachweis.
Früher raus: Nachmieter, Sonderkündigung, Aufhebung
Einen Anspruch darauf, einen Nachmieter zu stellen und früher aus dem Vertrag zu kommen, gibt es nicht. Der Vermieter muss einen vorgeschlagenen Nachmieter nur akzeptieren, wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält oder ein Härtefall vorliegt, etwa ein beruflich erzwungener Umzug ins Ausland; auch dann muss der Nachmieter zumutbar sein und der Mieter darf sich nicht selbst in die Lage gebracht haben. In der Praxis lohnt der Vorschlag trotzdem: Viele Vermieter nehmen einen soliden Nachmieter, weil er ihnen Leerstand erspart.
Ein Sonderkündigungsrecht mit verkürzter Frist hat der Mieter in gesetzlich bestimmten Fällen: bei einer Mieterhöhung nach § 561 BGB bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhung, zum Ende des übernächsten Monats; bei einer angekündigten Modernisierung nach § 555e BGB; beim Tod eines Mitmieters nach § 563a. Diese Fristen sind kürzer und laufen ab einem anderen Zeitpunkt; wer sie nutzen will, sollte den Paragrafen im Schreiben nennen.
Ein Aufhebungsvertrag ist der dritte Weg: Beide Seiten einigen sich auf ein Ende zu jedem beliebigen Termin. Er braucht ebenfalls die Schriftform und sollte regeln, wer bis wann zahlt, wann übergeben wird und ob der Vermieter eine Abstandszahlung verlangt.
Befristung und Kündigungsverzicht
Ein befristeter Mietvertrag nach § 575 BGB endet mit der Frist und kann vorher nicht ordentlich gekündigt werden. Solche Verträge sind nur mit einem im Vertrag genannten Grund wirksam, etwa Eigenbedarf nach Ablauf; fehlt der Grund, gilt der Vertrag als unbefristet und ist kündbar. Ein Kündigungsverzicht in einem unbefristeten Vertrag ist zulässig, wenn er beide Seiten gleich bindet und nicht länger als vier Jahre ab Vertragsschluss dauert; ein längerer oder einseitiger Verzicht ist unwirksam.
Nach der Kündigung
Mit dem Zugang der Kündigung beginnt der Rest des Mietverhältnisses, und der ist gefüllt: Miete läuft bis zum letzten Tag, auch wenn man früher auszieht. Die Wohnung wird zum Vertragsende übergeben, und das Übergabeprotokoll entscheidet über die Rückzahlung der Kaution. Der neue Vermieter bestätigt den Einzug mit der Wohnungsgeberbestätigung, und innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug muss die Ummeldung erledigt sein. Den ganzen Ablauf zeigt Umzug in Deutschland: der vollständige Ablauf.
Stand: 14. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 126, 555e, 561, 563a, 568, 573c, 575 BGB. Zum Samstag als Werktag: BGH, Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04. Zur Höchstdauer des Kündigungsverzichts: ständige Rechtsprechung des BGH.
